Ипотечный калькулятор

Расчёт ипотеки

Ипотечный калькулятор: платёж, проценты и переплата

Обновлено: 16 сентября 2026

Ипотека — самый долгий кредит в жизни: ошибка в расчёте даже на один процентный пункт обходится в сотни тысяч рублей. Калькулятор покажет ежемесячный платёж, переплату по процентам и общую сумму выплат — ещё до подписания договора с банком.

Расчёт идёт прямо в браузере: данные не отправляются на сервер, регистрация не нужна. Укажите стоимость жилья, первоначальный взнос, срок и ставку, нажмите «Рассчитать» — и увидите платёж, переплату и общую сумму выплат по своему варианту.

Инструкция

Как рассчитать ипотеку онлайн

Для расчёта нужны четыре значения — все они есть в кредитном предложении банка:

Сумму кредита калькулятор считает сам: стоимость жилья минус первоначальный взнос. Меняйте значения и нажимайте «Рассчитать» — так за минуту можно сравнить два предложения банков или понять, насколько снизится платёж при увеличении взноса.

Виды платежей

Аннуитетный и дифференцированный платёж

Калькулятор считает аннуитетный платёж — по той же формуле, что используют банки, поэтому результат совпадает с условиями кредитного договора с точностью до округления.

Математика

Формула расчёта ипотеки

Ежемесячный аннуитетный платёж вычисляется так:

где S — сумма кредита, i — месячная процентная ставка (годовая, делённая на 12), n — срок в месяцах.

Пример. Кредит 4 000 000 ₽ на 20 лет — это 240 месяцев. При ставке 12% платёж составит 44 043 ₽ в месяц, всего за срок нужно выплатить 10 570 427 ₽, переплата — 6 570 427 ₽. При ставке 16% платёж вырастает до 55 650 ₽, всего выплат — 13 356 057 ₽, переплата — 9 356 057 ₽. Разница всего в четыре процентных пункта стоит почти 2,8 млн ₽ — такие цифры лучше видеть до сделки, а не в первом графике банка. Проверьте свой вариант в калькуляторе выше.

Что влияет на платёж

Взнос, срок, ставка и страховка

Первоначальный взнос. Чем больше взнос, тем меньше тело кредита, платёж и переплата. Многие банки снижают ставку при взносе от 30–50%, а минимальный взнос на рынке — обычно 15–20% стоимости жилья.

Срок кредита. Длинный срок (25–30 лет) уменьшает ежемесячный платёж, но заметно увеличивает переплату. Короткий — наоборот: платить приходится больше, зато процентов уходит меньше. Разницу в рублях удобно увидеть в калькуляторе, меняя только срок.

Ставка. Зависит от ключевой ставки ЦБ, программы кредитования, срока, размера взноса и условий банка — например, наличия зарплатной карты.

Страхование. Полис жизни и имущества часто даёт скидку к ставке, но его нужно продлевать каждый год — это тоже расход по кредиту. Сравнивайте предложения по полной стоимости кредита, а не только по платежу.

Полная стоимость

Переплата по ипотеке: из чего складывается

Реальные расходы по ипотеке больше, чем «ставка × сумма». В полную стоимость входят:

• Проценты банку — основная часть переплаты, именно её показывает калькулятор;
• страхование — жизнь и имущество, примерно 0,5–1,5% от суммы в год на всё время кредита;
• оценка квартиры — несколько тысяч рублей, её требует банк;
• госпошлина и регистрация сделки;
• дополнительные расходы — аккредитив или ячейка, услуги нотариуса в отдельных случаях.

Чтобы честно сравнить два предложения, смотрите не рекламную ставку, а полную стоимость кредита (ПСК) — банк обязан указать её в договоре.

Экономия

Досрочное погашение ипотеки

По закону о потребительском кредите банк не вправе брать за досрочное погашение комиссию или штраф — достаточно уведомить банк заранее, обычно за 30 дней, точный срок указан в договоре.

При аннуитетной схеме досрочный платёж направляют либо на сокращение срока — это максимальная экономия на процентах, либо на уменьшение платежа — это снижение ежемесячной нагрузки. Первый вариант выгоднее по переплате, второй комфортнее в быту. Заметнее всего работают взносы в первые годы кредита, когда доля процентов в платеже максимальна.

Господдержка

Льготные программы ипотеки

Государственные программы позволяют взять ипотеку по ставке ниже рыночной — разницу банку компенсирует бюджет. Среди известных направлений: семейная ипотека для семей с детьми, IT-ипотека для сотрудников аккредитованных компаний, дальневосточная и арктическая программы, а также региональные льготы.

Важно: условия и ставки льготных программ пересматривают несколько раз в год — уточняйте актуальные параметры на дату подачи заявки. Калькулятор примет любую ставку: подставьте цифры из конкретной программы и увидите платёж.

Доход

Какой доход нужен для ипотеки

Обычное правило банков: платёж по ипотеке не должен превышать 40–50% подтверждённого дохода. При платеже 40 000 ₽ банк, скорее всего, захочет видеть доход от 80 000–100 000 ₽ в месяц. Учитываются и другие кредиты, и число иждивенцев.

Практичный приём: посчитайте платёж в калькуляторе и умножьте его на два — получится ориентир дохода, который стоит подтверждать справками при подаче заявки.

Вопросы и ответы

Частые вопросы об ипотеке

Как рассчитать ипотеку самостоятельно?

Возьмите сумму кредита, годовую ставку и срок. Месячная ставка — это годовая, делённая на 12, а число месяцев — срок в годах, умноженный на 12. Дальше формула аннуитета из раздела выше: платёж = S × i × (1 + i)ⁿ ÷ ((1 + i)ⁿ − 1). Проще вбить четыре числа в калькулятор — он посчитает без ошибок в степенях.

Что выгоднее: аннуитет или дифференцированный платёж?

По суммарной переплате выгоднее дифференцированная схема: проценты начисляются на остаток долга, который убывает быстрее. По удобству бюджета и размеру одобренного кредита чаще выигрывает аннуитет — поэтому банки России почти всегда предлагают именно его. На практике тип платежа чаще определяется предложением банка, а не выбором заёмщика.

Какая сейчас ставка по ипотеке?

Ставка зависит от банка, программы и ключевой ставки ЦБ и пересматривается несколько раз в год. Актуальные цифры смотрите в предложениях банков на дату подачи заявки. Калькулятор посчитает платёж под любую ставку — подставьте свою и сравните варианты.

Можно ли погасить ипотеку досрочно?

Да. По закону о потребительском кредите банк не вправе брать за досрочное погашение комиссию или штраф — нужен только предварительный уведомительный срок, обычно до 30 дней. Выгоднее всего гасить в первые годы кредита и с сокращением срока.

Какой первоначальный взнос нужен для ипотеки?

Обычно от 15–20% стоимости жилья, по льготным программам условия отличаются. Чем больше взнос, тем меньше сумма кредита, ежемесячный платёж и переплата, а часто и сама ставка.

Какой доход нужен для одобрения ипотеки?

Ориентируйтесь на правило «платёж не больше 40–50% дохода». Банк смотрит совокупный доход и учитывает другие кредиты. Точные требования у каждого банка свои.

Смотрите также

Расчёты носят справочный характер и не являются офертой или индивидуальной кредитной оценкой. Точные условия уточняйте в банке. Данные калькулятора не покидают ваш браузер.